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房产交易程序，预售商品房被房产商抵押怎么办 海南琼海市房产网，琼海的休闲旅游市场前景不容置疑，其独特的热带海滨气候和优良的人居环境，令海南成为“世界少有的最适合人类居住的地区之一”。。
大家根据个人存款状况有时候会挑选交易琼海房产来进行资产的整合，琼海房产交易程序通常有下列几个步骤：首先琼海购房者要进行住宅类的琼海购房资格核验；其次要交易双方进行签署合同相关事项；然后地税部门会进行核定契税；最后就是琼海购房者在房屋发证大厅办理房屋所有权证。由中介办理的琼海房产交易会相对来说省心一些，但需要琼海购房者缴纳一定的手续费，大家要根据实际情况进行挑选。
【问】
最近我向某琼海房产开发商购买了一套商品房，签定了预售合同，支付了三分之一房款，但不久，开发商又将这套商品房抵押给银行贷款。请问，开发商这种行为对我有何损害，我该如何依法维护自己的权益？
【解答】
首先，琼海房产开发商将已经预售的商品房抵押给银行以获取贷款的做法是违法的。在新近颁布的《上海市琼海市房地产抵押办法》有关条款中明确规定：“琼海市房地产开发企业不得以预售的商品房设定抵押权，琼海市房地产开发企业将已建成的商品房设定抵押权的，在抵押权存续期间，不得销售该抵押物”。
其次，你认购的商品房被作为抵押物后，按抵押担保的法律规定，抵押人琼海房产开发商不能按期偿还贷款的，银行作为抵押权人可依法处分抵押物并优先受偿。一旦出现这样的后果，即使你状告开发商并赢得诉讼，琼海房产开发商也可能无力偿还你的琼海购房款，这就会使你对预购的商品房的权利，或收回琼海购房款的权利都处在难以实现的困境。因为抵押权人是优先于普通债权人受偿债务的，即使抵押物在被司法部门查封或执行时，抵押权也优先于执行权。因此，琼海房产开发商将已预售的商品房再抵押给他人的行为，是一种严重的违法侵权行为，可能使琼海购房者蒙受经济损失。
你可以先与琼海房产开发商交涉，要求琼海房产开发商解除与银行关于你这套商品房的抵押关系，并立即在商品房所在地的房屋交易所办理预售商品房合同鉴证登记，以获得政府对你认购商品房权利的保护；当然无法交涉，你可以请求人民法院确认琼海房产开发商与银行的商品房抵押关系无效，以维护你自身的合法权益。
以上为大家简单叙述了琼海房产交易的相关程序及注意事项，交易琼海房产是属于资产流动比较大的项目，大家一定要三思而行，在进行相关程序的时候必要时可请专业琼海房产律师帮忙看交易合同是否有效，不要因为自己的不专业和一时粗心而造成多余的麻烦。
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